A. Sánchez-Marco (Catella): “El retail muestra buenos datos en ventas, afluencias e inversión”

Alejandro Sánchez-Marco, director de retail en Capital Markets de Catella, explica que el comercio minorista en el mercado español está registrando un crecimiento “sano”, porque sigue un ritmo similar al de la economía del país. Para él, eso es síntoma de que el mercado funciona y que el retail da signos de madurez. Prevé un 2025 “bueno” en cuanto a operaciones de inversión, destaca la compraventa del centro comercial Bonaire en Aldaia (Valencia) por parte de Castellana Properties por un importe de 305 millones de euros, “prácticamente la quinta parte del total registrado durante el ejercicio pasado”, y señala que se hay ciertas operaciones previstas en este segmento a las que se sumarán otras off market.

Pregunta: ¿Qué valoración hace del momento actual para el retail en España?

Respuesta: En general, la situación ahora mismo es buena, tanto desde un punto de vista de cifras (ventas, afluencias, etc.) como desde la perspectiva del mercado de inversión. Venimos de un 2024 que al final ha sido muy bueno. Hemos visto crecimiento en visitas y facturación. Además, veníamos de dos o tres años de actividad muy fuerte, como parte de la recuperación postpandemia. Eran números muy altos porque veníamos de una situación muy baja tras 2020 y 2021. Cabe destacar que en 2024 hemos visto un crecimiento sano, ya que se desarrolla más o menos al mismo ritmo que la economía en general. Eso es sintomático de que el mercado está funcionando y de que el retail ya muestra cierta madurez. Si en circunstancias normales viéramos un crecimiento demasiado fuerte, podría ser síntoma de que probablemente el mercado todavía estuviera en crecimiento para ponerse al día, en comparación con el resto de países europeos y mundiales. En el caso de España, se trata de un mercado que está bien dimensionado, funcionando bien y los centros comerciales y parques de medianas están operando bastante bien.

P.: ¿Qué previsiones tienen para cierre de este 2025 en cuanto a inversión y contratación?

R.: La inversión, en principio, debería ser buena. Tenemos identificado un pipeline de operaciones que deberían resultar en un ejercicio muy parecido al año pasado. Ya hemos visto cerrar algunas transacciones, incluida una muy relevante, como la del centro comercial Bonaire en Aldaia (Valencia). Debía haber tenido lugar el año pasado, pero por desgracia la Dana la impidió y se ha cerrado en 2025 con un volumen de 305 millones en una sola operación; es decir, prácticamente la quinta parte del total registrado durante el ejercicio pasado. De este modo, ya se puede decir que hemos arrancado bien. Hay varios activos que sabemos que saldrán al mercado, ya están en una fase preparatoria para hacerlo, lo que debería generar unos números parecidos. No obstante, todavía es pronto en el año y también se trata de un segmento donde hay muchas operaciones off market, por lo que puede haber sorpresas. También es cierto que ahora nos encontramos en una situación macroeconómica mundial que arroja incertidumbre, algo que no suele gustar demasiado a los mercados. Sin embargo, Europa está mejor que Estados Unidos en ese sentido y España, frente al resto de Europa, está yendo muy bien. A priori no pensamos que pueda haber una disrupción debido a políticas de aranceles o causados por guerras, pero es cierto que existe algo de incertidumbre.

“España cuenta con un mercado bien dimensionado y que funciona correctamente”

P.: ¿Cuáles son los puntos de España con más potencial para el retail?

R.: Es curioso porque, en general, cabría esperar un mayor desarrollo de proyectos en zonas donde la densidad comercial es más baja, a nivel de autonomías. Sin embargo, muchos de los proyectos que hemos visto en el último año, o que se encuentran ahora mismo en plena fase de proyecto, están teniendo lugar en zonas que se podrían considerar saturadas o casi saturadas, por lo que es algo difícil saber. También depende del tipo de activo. Los parques de medianas todavía tienen mucha cabida. En particular, los relativamente pequeños o de conveniencia (que necesitan un área de influencia mucho menor en número de habitantes) tienen cabida en infinidad de ubicaciones. En todos los pueblos y alrededores de ciudades medianas o pequeñas, siempre hay una rotonda que, con buenos accesos, permite llegar a una población de entre 20.000 y 30.000 habitantes. Por su parte, los grandes centros comerciales lo tienen algo más difícil, ya que necesitan mucha población y hay una saturación de este tipo de espacios en las grandes ciudades. De este modo, los desarrollos que puede haber en ese sentido no tratarían tanto de buscar un hueco en el mercado, sino ir directamente contra la oferta existente para intentar absorberla. Es lo que estamos viendo en determinados puntos, como en Valencia, donde hay un proyecto muy ambicioso (de Madrid) que iría directamente a competir contra el mercado existente, que es fuerte ya de por sí. En Madrid siempre se va a dar ese problema. Cataluña es una comunidad donde existe mucho potencial de crecimiento para superficies comerciales, si no fuera por las trabas administrativas que tiene. De hecho, ese es el motivo por el que cuenta con una densidad muy baja.  

P.: ¿Cuáles son los aspectos que atraen el interés de los clientes finales en el retail? ¿Cómo influye eso en el real estate?

R.: Hoy en día, lo que los consumidores buscan en los centros comerciales es una oferta comercial muy completa, buenos accesos, un elemento de ocio y entretenimiento donde pasar el día y algo que ha adquirido mucho protagonismo en los últimos años: la parte de zonas comunes. Los elementos comunes del centro comercial son para el propietario una zona donde no se generan rentas, con lo cual tradicionalmente la inversión en ellas ha sido la justa y necesaria para mantenerlos operativos, pero sin un propósito claro. No obstante, los propietarios de los centros ahora han visto que una manera de ganar afluencias y retener al consumidor en estos espacios pasa por disponer de unas zonas comunes donde vayan a estar con la familia, se puedan pasear y usar servicios, como por ejemplo los cochecitos teledirigidos y las amenities que los hacen buenos lugares para pasar el fin de semana con la familia. Los centros que han reforzado mucho esa parte de la oferta comercial al final ven que, cuanto más tiempo pasan en el centro comercial, más acaban consumiendo en las tiendas y los restaurantes.

P.: ¿Cómo están recuperando el atractivo los centros comerciales, frente a parques comerciales y alimentación?  

R.: En los últimos dos años, indudablemente, han tenido tirón por la buena rentabilidad que ofrecen. El Covid lógicamente castigó a todos los tipos de activos, aunque no por igual: los centros comerciales registraron caídas significativas. Antes de la pandemia, este asset class ya sufría un cierto estigma. Se veía lo que ocurre en EE UU y en otras zonas de Europa, por lo que era inevitable pensar que eso podía suceder también en cualquier otro mercado. No obstante, este nunca ha sido el caso de España, donde la cultura es distinta. Aquí la gente va al centro comercial como si fuera la plaza del pueblo, es un lugar de reunión que han seguido visitando. Los centros comerciales siempre han funcionado relativamente bien (incluso durante la pandemia) pero han estado algo estigmatizados. Sin embargo, eso ha brindado la oportunidad de ofrecer muy buenas rentabilidades en el mercado de inversión y ha sido lo que más ha atraído a los inversores en los últimos tiempos. De todas formas, si no hubiera desaparecido este miedo al centro comercial, por muy buenas que fueran las rentabilidades, los inversores no hubieran entrado. Los parques de medianas (sobre todo aquellos con un componente de alimentación fuerte) son considerados refugio por el factor de primera necesidad.

“Se están desarrollando muchos proyectos en zonas que se podrían considerar saturadas”

P.: Pero también hay otros factores, ¿verdad?

R.: Es cierto que un centro comercial conlleva mucha más gestión y tradicionalmente ha sido una tipología de inversión muy especializada para los inversores institucionales que, al margen del tipo de activo, son los que han estado más parados durante la pandemia. Ahora están empezando a volver. En particular en España, lo que hemos visto en el último año, sobre todo, es que han empezado a entrar en este subsegmento inversores que antes no estaban demasiado presentes. Las instituciones que agrupan a pequeños inversores (bancas privadas o similares) se reúnen alrededor de un gestor especializado, quien dirige la operación. Las instituciones financieras agrupan ese capital de sus clientes, algo que hemos visto con Banco Santander y Rivoli (en el caso de Madrid Xanadú), también con Banca March y alguna otra institución. En 2024, entre los inversores privados de compra directa y en formato pool, se ha generado un tercio de toda la inversión. Eso es algo que antes no teníamos, porque ese grado alto de especialización en la gestión era de difícil acceso para pequeños inversores, además de suponer un ticket muy alto. Ahora no; estamos viendo que la situación ha cambiado y esa ‘democratización’ ha generado una inversión que se va a seguir produciendo. Hay mucho apetito. 

P.: ¿Cuántos centros y parques comerciales caben en España? ¿Y tiendas high street?

R.: Siempre es difícil saberlo. Ahora mismo el país tiene 587 centros y parques comerciales, por lo que estamos más o menos en línea con la media europea en cuanto a densidad comercial, aunque existen zonas donde todavía se puede registrar crecimiento. Como avanzaba antes, en número de proyectos, indudablemente vamos a ver nuevos parques de medianas de conveniencia, con operadores de alimentación, deportes, hogar y algo de oferta complementaria en forma de ocio/entretenimiento y, por supuesto, también restauración. De este tipo de proyectos, caben muchos todavía. Por el contrario, será más difícil ver aperturas de grandes centros comerciales que lleguen para sumar muchos metros cuadrados de golpe. Serán pocos proyectos y ya no buscarán tanto un hueco en un mercado donde no existían, sino que estarán más centrados en intentar competir contra la oferta existente y destruirla.

P.: ¿Qué grado de calidad tiene el retail español?

R.: De media, es bueno. Es cierto que vemos otros países (Estados Unidos es un claro ejemplo) donde se encuentran algunos centros comerciales espectaculares, muy innovadores. Ahí se experimenta con la experiencia del consumidor y la arquitectura, mientras que hay otros muy obsoletos, sobredimensionados, donde no se ha invertido para cambiar la configuración durante los últimos años y no se han adaptado a los tiempos. Por ello, se da una polarización muy notable, entre lo bueno y lo muy malo. En España no es tanto así, ya que la calidad es media-buena (aunque existen algunos centros muy potentes, por supuesto). En general, la oferta comercial está bien dimensionada y actualizada. En España el inversor casi siempre ha sido institucional, por lo que sabe que se debe estar constantemente invirtiendo en el activo para tenerlo al día. También ha habido muchas transacciones en los últimos diez años y toda operación suele conllevar una inversión en mejora. Por ello, tenemos un parque comercial relativamente bueno, actualizado en función de los hábitos del consumidor actual y con unos precios a los que están acostumbrados.

“Las zonas comunes han adquirido un gran protagonismo durante los últimos años” 

P.: En la pandemia y con la Dana de Valencia, se renegociaron las rentas. Las marcas querrían que las rentas fueran variables. ¿Son caros los espacios comerciales?

R.: Por lo general, diría que no. En una comparación bruta (euro contra euro) frente a otros países, no somos caros. Y en caso de que fuéramos caros, el mercado se ajustaría muy rápido. Normalmente los alquileres, sobre todo en centros comerciales, no tienen una duración demasiado larga. Desde luego, incluyen opciones de ruptura para el inquilino, casi siempre en un rango de dos a tres años, y si una renta es insoportable para un operador, va a haber una bajada de rentas o se va a generar un espacio vacío que se tendrá que realquilar a un precio que deberá ser inferior. Entonces, ese dinamismo en el mercado de alquiler hace que no podamos hablar de precios caros. Las ocupaciones altas son un indicativo de que los precios de alquiler no son altos. Además, estamos viendo buenas cifras de ventas y, mientras lo sigan siendo, las tasas de esfuerzo se mantienen en su lugar y no tiene por qué haber ningún problema. La renta variable es un formato muy cómodo para los inquilinos, por lo que siempre van a tirar hacia ella. En centros comerciales, siempre ha habido un componente de renta variable muy notable. A donde está llegando ahora esta fórmula, como algo más novedoso, es a los locales de calle (sobre todo a los grandes) y también a los parques de medianas. 

P.: ¿Se valora la sostenibilidad de los espacios comerciales?

R.: Sí. Desde el lado inversor, por supuesto. El mercado de centros comerciales y parques de medianas es muy institucional y las instituciones cada vez tienen más presente la sostenibilidad por políticas de inversión, pero también porque eso al final resulta eficiente a nivel económico. El inversor lo acaba recuperando de otra manera. Todo lo que se invierte en un espacio comercial hace que los gastos comunes sean más bajos. Estamos viendo promotores (como Hermes Properties, por ejemplo) que están desarrollando parques de medianas donde la implementación de mejoras, como los paneles solares, al final suponen unos gastos de zonas comunes que prácticamente se reducen a cero. Ahora eso se puede recuperar mediante rentas un poco más altas. Invertir en eficiencia es rentable. Para el inquilino, es algo bueno y, para el propietario, todavía mejor.       

P.: ¿Y los consumidores?

R.: A priori, podría parecer que les da más igual, pero lo cierto es que cada vez hay más coches híbridos y eléctricos, así que servicios como los puntos de recarga (que pueden resultar muy baratos, porque aprovechan la eficiencia energética del parque) tienen peso a la hora de que el consumidor decida ir o no. Además, estos clientes valoran los espacios con más sombras y zonas verdes, y unas condiciones climáticas más controladas resultan más agradables. Sin darse ni cuenta, acaban pasando más tiempo en esos espacios comerciales. En definitiva, los hábitos de consumo reflejan que el consumidor sí aprecia la sostenibilidad.